深度|闯入华润大本营，太古在深圳开购物中心胜算有多大？
在日益拥挤的市场中，随着SKP等新竞争对手的进入，太古地产逐渐面临巩固市场份额的挑战。
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坚持高端路线的太古地产绕不开深圳。
据时尚商业新闻报道，太古地产近日宣布与深圳市政府签署战略合作框架协议。根据协议，太古地产将依托太古里、太古汇等高端商业航母品牌参与深圳世界级商圈建设，积极拓展集团在深圳的酒店业务，加强与深圳的合作客运物流，助力深圳打造高品质国际交通枢纽。
2022年7月，太古地产与福田区签署框架协议，共同建设商业项目，标志着太古地产首次进军深圳。太古酒店在深圳湾中心地带推出了公寓系列品牌酒店，预计于2025年开业。
在深圳开设高端商业综合体，意味着太古地产将深入万象城母公司华润总部。近年来扩张迅速的恒隆和SKP都避开了深圳。
1994年，华润集团投资了华润置地的前身，主要提供住宅物业管理服务。 2000年，集团开发建设第一个万象城购物中心项目，并以万象城品牌开展商业运营服务。
2004年，华润置地首家万象城在深圳正式开业，成为华润置地在商业市场的首个投资项目。当时的华润置地正面临奢侈品萧条。作为距离亚洲“购物天堂”最近的城市，香港或澳门是当时购买奢侈品的首选目的地，无论是本地消费者还是邻近的广州、珠海的消费者。华润置地当时做出这个决定所承担的风险是巨大的。
但随着腾讯等互联网巨头的崛起，深圳的高端消费群体不断扩大。在吸引爱马仕、路易等国际品牌入驻及各类大型活动的带动下，作为深圳唯一的奢侈品购物中心，深圳万象城的业绩自开业以来，数量逐年增加，成为深圳首屈一指的奢侈品购物中心之一。深圳跻身一线城市的重要佐证。
在深圳消费者心中形成一定影响力后，万象城乘胜追击，于2017年正式推出万象天地，更好地覆盖普遍具有留学背景的“二代”、“三代”人群。
不同于深圳以往的“盒子式”购物中心，也不同于万象城系列，这座独栋、街区、集中的购物中心给深圳带来了不同寻常的艺术和生活氛围。
2018年12月，华润置地在深圳湾打造第二座万象城，进一步押注深圳高端消费力。
依托万象城以往的成功案例，深圳湾万象城吸引了Louis、Gucci、等奢侈品牌。一向对开店持谨慎态度的爱马仕也在深圳湾万象城开设了深圳第二家店，深圳首家店也开在这里。
此后，华润置地剥离商业运营和物业管理业务，成立华润万象生活，并于2020年12月9日在香港上市。
依托万象城以往的成功案例，深圳湾万象城吸引了LV、Gucci等奢侈品牌入驻。
与太古地产、恒隆地产等高端路线明确不同，华润万象生活顾名思义，实行的是包罗万象、综合性的扩张路线。
华润万象生活旗下购物中心包括万象城、万象汇、万象世界三大核心产品线。万象城定位为高奢购物中心，主要位于一二线城市核心或潜在商业区。万象城和万象城属于非高级奢侈品购物中心。
除了产品线多元化，华润万象人寿近年来还注重规模扩张。万象城避开北上广，以深圳为基地，在准一线城市进行弧形布局，为自己在奢侈品购物中心领域奠定了稳定的基础。
主打奢侈品定位的万象城，近十年来陆续布局重点区域市场。 2010年开设杭州万象城，2011年开设沉阳万象城，已成为东北奢侈品市场的重要一极。 2022年，在武汉、福州开业。三个M1豪华级万象城项目已在海口开盘。
去年，华润万象人寿宣布在北京、杭州、南京、重庆、长春、昆明、无锡、温州等地新增约10家购物中心。未来四年，还将在长春、昆明、常州、贵阳、呼和浩特、长沙等地开设更多购物中心。万象城、郑州、东莞等地新增8家门店，满足国内消费者日益增长的奢侈品消费需求。
华润万象生活经营豪华购物中心数量位居全国第一，成为唯一一家在豪华、中高端等领域实现大规模布局的房地产企业。从前期打磨品牌和重点区域市场，到过渡到全面拓展网络，华润万象人寿的全国布局仍在逆势加速。
2023年，华润万象生活零售额同比增长43%至1812亿元，同店销售额同比增长31%。
因此，在近年来人气飙升的国内奢侈品购物中心领域，万象系列成为了快速崛起的中坚力量，这不免让在奢侈品购物运营方面具有传统优势的港资地产企业感到担忧。商场。
华润万象生活奢华购物中心数量全国第一
以近年来兴起的奢侈品增量市场成都为例。商场排名的竞争已经变得非常胶着。港资地产与华润、SKP等本土龙头企业正面交锋。
四川省连锁商业协会公布的数据显示，成都太古里排名第一，市场预估营业额达115亿元，成都国金中心排名第二，市场预估营业额108亿元，成都万象城排名第二第三，成交额67亿元。 2022年12月才开始试营业的成都SKP跃居第四，成交额达55亿元。
成都太古里作为太古地产在中国内地的标杆项目，是太古地产高端购物中心的模板。成都太古里凭借其核心区位优势和独特的开放式、低密度的街区式布局，以独特的方式将文化与商业融为一体。自开业以来持续创下强劲的经营业绩，在奢侈品行业也获得了很高的声誉。
太古地产发布的2023年财报显示，成都太古里去年销售额猛增33%至115亿元，入住率提升200个基点至97%。
然而，在日益拥挤的成都市场，随着SKP等新竞争对手的进入，太古地产逐渐面临巩固市场份额的挑战。今年一季度，成都太古里出租率升至98%，零售额下降14.7%。
作为太古地产在中国内地的标杆项目，成都太古里是太古地产高端购物中心的样板。
太古地产在成都市场的压力是其在中国内地市场的一个缩影。
北京三里屯太古里升级改造目前正在进行改造升级。 2021年9月开业的上海前滩太古里正处于培育消费氛围的早期阶段，而上海日太古汇自开业以来被认为一直找不到定位。 2022年，太古地产首个轻资产项目上海张园也面临着定位不明确的困境。
在广州市场，长期占据主导地位、位于天河区的广州太古汇也开始面临更加拥挤的市场。 2022年，万象城、SKP、太古里三大地标性商业综合体将集体宣布新计划落户广州，为广州奢侈品购物中心未来四大格局带来重大改变。太古地产将联手荔湾区政府和珠石集团，在广州启动第二个太古项目的建设。华润希望在广州推出M1豪华级万象城，通过辐射佛山高端消费群体，成为万象购物中心的重要增长极。
太古地产今年第一季度的财报虽然反映了市场整体低迷的情况，但也暴露了房地产开发商在中国内地市场的被动局面。
中国内地零售物业方面，北京三里屯太古里零售额下降5.4%，广州太古汇零售额下降9.2%，北京颐堤港零售额下降2.4%，成都太古里销售额下降14.7%，上海实业太古汇零售额下降14.7%。销售额下降19.4%，上海前滩太古里零售额增长0.7%。
与此同时，太古地产还在继续花钱。在其1000亿港元的投资计划中，近60%的资金已投入项目。
太古地产于2022年12月出资55.5亿元人民币，向远洋集团收购成都远洋太古里剩余50%权益。相关交易已于2023年2月底完成。2023年8月，太古地产正式宣布，该项目由“成都远洋太古里”更名为“成都太古里”，这意味着太古地产现持有100%股权成都太古里股权，包括博舍酒店。
太古地产还从远洋集团手中收购了北京颐堤港二期的部分股权。
远洋集团近日发布公告，宣布受让北京颐堤港二期64.79%股权及相关债权，总对价40亿元。该公司将由中国人寿和太古地产共同接管。前者投资约31亿元，后者投资约9亿元。分别获得靛蓝二期49.895%和14.895%的股权。
交易完成后，中国人寿与太古地产将持有同等比例的股权，远洋集团将不再拥有目标公司任何股权，引起市场和行业的广泛关注。
两项举措帮助太古地产增强了对核心项目的控制力。接下来，太古地产的投资重点将包括与中国免税集团合作开发的海南三亚零售项目西安太古里，以及与上海陆家嘴集团和前滩合作的新商业项目。
太古地产向远洋集团收购北京颐堤港二期部分股权
毫无疑问，中国内地市场将是太古地产未来十年的战略布局。不过，在目前紧张的工期下，太古地产似乎还需要更大的突破，而这个突破口可能就是深圳。
在豪华购物中心的运营中，太古地产虽然擅长打造特色鲜明的标杆式精品项目，但这种依赖于日常运营细节的差异化优势短期内难以体现。面对雄心勃勃的万象城和SKP，太古地产的豪华购物中心在项目数量上未能形成规模优势，必然面临各个区域市场越来越多的人分享蛋糕。
规模优势与奢侈品零售的潜在联系在于会员体系的打造，这也是日益依赖高端客户的奢侈品市场非常重视的。
华润万象人寿此前提出的“2+1”业务模式，即业务管理、物业管理+大会员制，得到了市场的充分认可。万象之星会员总数同比增长36%至4625万，万象之星积分发放总量同比增长56%至8.9亿元，兑换积分总数增加同比增长61%至6.6亿元。
相比之下，太古地产在会员服务方面的细致工艺和品质打造十分出色，但就其项目规模而言，未能在全国范围内形成联动效应。不难理解，在当前的消费环境下，日趋理性务实的消费者无疑会更青睐万象城系列更广泛、更便捷的会员福利，或者是SKP会员享受的简单直接的积分返现。 。
从目前的情况来看，太古地产要想在高端商业市场保持独特，就必须坚定地投资一线城市，才能最大限度地发挥品质优势。好消息是，在动荡的消费市场环境下，一线城市受到的影响似乎小于二线城市。
尽管万象城系列在深圳根深蒂固，而华润却在其他城市抢蛋糕，太古地产也到了反击的时候了。