聚焦福田香蜜湖，深圳拟打造第三座豪华购物中心？ |特别解读
进入2021年（“十四五”开局之年），深圳福田区制定了“再奢华”的宏伟目标。
1月25日，深圳市福田区第七届人民代表大会第七次会议召开，福田区委副书记、区长黄伟作政府工作报告。报告指出，2021年，福田将加快香蜜湖国际顶级商务区、CBD核心示范商务区、华强北5G应用示范商务区、皇岗口岸跨境消费等“五大核心商务区”规划建设商圈、车公庙时尚消费商圈；规划建设物美总部、华联SKP等“四个百亿”项目，鼓励更多店、普普、叮咚等新零售新业态发展。 ”
黄区长的工作报告释放了两大信息：一是福田区拟在香蜜湖片区打造国际顶级商圈；其次，顶级商圈必然需要一个“豪华购物中心”来容纳，政府期望推动华联SKP的实施。
事实上，建设豪华购物中心一直是福田区政府的夙愿。 （ps：执念很深的那种）
与中国其他三个一线城市相比，广州、北京、上海的CBD均设有豪华购物中心。福田区作为深圳CBD所在地，在城市商业格局中处于尴尬的地位。目前深圳仅有两家奢侈品购物中心，一家位于罗湖蔡屋围，一家位于南山深圳湾。
过去，福田区政府非常渴望在CBD核心商圈建设豪华购物中心。但在当时的各种条件下，深圳连建设第二个奢侈品购物中心都困难重重。如今，香蜜湖规划的“第三个奢侈品购物中心”是否可能实现？
据接近香蜜湖管委会相关人士透露，目前他们正在积极联系国内外高端商业品牌公司。最终谁会接受橄榄枝，目前还不得而知。
在这篇文章中，我们尝试分析三个问题：
•是什么让香蜜湖有底气规划顶级商圈？
•基于深圳高端消费的现状，深圳能否举办“第三个高端奢侈品购物中心”？
•国际品牌对深圳的态度发生了哪些变化？
香蜜湖为何要规划一流商圈？
我们观察高端商场的选址时，基本上有几个共同的特点：
•高消费力客群聚集，商业消费氛围浓厚；
•交通便捷，基本位于城市核心区，区位优势明显；
•该区域基本上是城市的CBD，或者是政府大力开发的新CBD所在地。
香蜜湖地区满足上述几个标准？
香蜜湖位于深圳市中心，交通网络四通八达。作为传统豪宅区，这里也是深圳“老钱”聚集的区域（传统富人区）。区位优势是毋庸置疑的。
同时，作为深圳早期著名的“五湖四海”景点之一，围绕着约120万平方米的水域面积的香蜜湖，曾是20世纪80年代国内最大的度假胜地，这里的“中国娱乐城”和美食城，承载着很多深圳人的回忆。对于深圳这座城市来说，这个地方有着特殊的意义。
如今，总面积约4.9平方公里的香蜜湖片区将建设“香蜜湖国际新金融中心”，成为具有国际品质、深圳特色的“城市新客厅”。值得注意的是，片区已规划引进地铁20、22、24号线以及广深港高速磁浮线，满足未来金融办公、商务休闲的交通需求。
戴德梁行研究院副院长张晓端在接受笔者采访时分析道：
•首先，香蜜湖作为深圳传统的豪华住宅区，聚集了大量高消费能力的人群，其豪华住宅区的大众定位与豪华商业形象完美契合。
•更关键的是香蜜湖国际新金融中心的规划。无论是高端会议场馆设施，还是新金融中心的办公项目，都将为该区域带来更多高端消费者。随着规划的逐步实施，区域营商氛围有望进一步改善。
虽然片区规划有利于“高端奢侈品购物中心”落户，但核心仍是商业运营。 “规模效应下的商业氛围和优质经营者的进入也将是影响该区域商业发展的关键因素。”张小端说道。
对此，长期服务于国内顶级奢侈品商场和品牌的盘古创造执行董事应乐波在接受笔者采访时也强调：“商业地产是一项系统性的专业工作，门槛很高，不提到金字塔顶端的奢侈品购物中心，与其他购物中心相比，高端奢侈品购物中心的门槛非常高，是典型的顶级圈子。
因此，香蜜湖片区规划中的“顶级奢侈品购物中心”能否成功，关键在于能否有实力雄厚、优秀且拥有“顶级奢侈品资源”的运营商进入该区域。
深圳高端奢侈品购物中心的布局现状
与其他一线和新一线城市相比，深圳高端购物中心的“蛋糕”有多大？首先我们来了解一下深圳的高端奢侈品商业在全国处于什么水平。
我们列出了全国主流一二线城市的奢侈品购物中心发展情况。据不完全统计，北京7个，上海5个，重庆5个，成都3个，杭州5个（在建2个）。
制图：盈商网
从奢侈品购物中心总数来看，广州和深圳明显落后于全国其他一线城市和主流新一线城市。究其背后原因，显而易见的是，港澳地区长期以来吸纳了华南地区大部分高奢侈品消费需求，严重制约了当地高奢侈品消费市场的发展。
就深圳而言，目前只有“华润集团”脱颖而出。 2009年，深圳万象城二期开业，深圳迎来首家奢侈品购物中心。第二个（深圳湾万象城）直到2020年才初具规模。目前，这两个项目正在不断出新动作，共同助力深圳打造大湾区高端奢侈品消费小镇。
• 其中，开业近17年的深圳万象城位于罗湖蔡屋围金融区。是目前深圳唯一的超级“奢侈品购物中心”。目前一、二期已有芬迪、路易、PRADA、GUCCI、SAINT、劳力士、江诗丹顿、宝格丽、卡地亚等大品牌“入驻”，而全国仅有四家的宝诗龙也已被包围。深圳万象城正在进行新一轮的大调整，包括整个一期也将向“重奢”方向调整。未来，将以“华南商业旗舰”为调整升级目标，对商场整体业态进行重新梳理和布局。
•深圳湾万象城位于深圳“新贵”聚集的南山区深圳湾后海片区。这是华润万象生活拟打造的第二座“奢华城”。 2020年，国际三大奢侈品牌DIOR、LV齐聚深圳湾万象城。 2021年初，爱马仕、爱马仕、DIOR、梵克雅宝、LOEWE、LV等相继受阻，第二个重奢商场正在建设中。准备出发了。
那么，“华润集团”主导的深圳高端奢侈品市场是否也会影响其他高端奢侈品运营商“谨慎”进入深圳市场呢？
对此，盘古创世执行董事应乐波认为，“打造一个豪华购物中心，绝对不是一个普通团队能够做到的事情。这些公司已经形成了成熟的模式，并规模化发展，但每个集团具有独特的优势。”
戴德梁行的张晓端也表达了类似的观点。他认为，华润万象虽然拥有先发优势，但优秀的运营商往往拥有自己的竞争优势和相关资源。
换句话说，奢侈品购物中心经营者如果选择“定位”深圳市场，就必须有信心、有能力与华润竞争。
“更多优秀经营者的进入，必将提升深圳零售市场的整体水平，给市场带来新的活力、新的动力，有望将深圳高端奢侈品商业的蛋糕做大。”张小端分析道。
深圳的消费能力能否支撑第三座高端购物中心？
在已经拥有深圳万象城和深圳湾万象城两个高端购物中心的基础上，它还有多少空间可以与其他顶级奢侈品购物中心竞争？
对于这个问题，张小端认为，“奢侈品圈的消费潜力不仅受城市消费力的影响，品牌的丰富度、产品款式的齐全性也是吸引顾客消费不可或缺的因素。”随着湾区轨道交通的逐步发展和完善，客户群不再局限于本地市场，而是扩展到区域消费乃至全国。”
它分析道：
一方面，国家大力鼓励“支持深圳建设创新创意设计院校”、“支持深圳举办大型国际体育赛事和文化交流活动、建设国家队训练基地、举办重大主场外交活动”。 “推动文化与旅游融合发展”、“有序推进国际邮轮港建设，进一步增加国际班轮航线”等措施将持续吸引海内外游客来深圳。同时，深圳还入选十大旅游城市之一。城市的发展潜力必将吸引人才的流入，成为消费升级的源泉。
另一方面，广东省政府工作报告指出，“支持广州、深圳建设国际消费中心城市，布局一批区域性消费中心城市，推进具有地方特色的全市免税店建设，引导境外消费回流。”
深圳市政府还发文“鼓励国际知名品牌在深圳设立法人实体，开设全球、全国和区域品牌首店、旗舰店”，同时“推动离境退税全覆盖”在重点商圈开设门店，探索“即买即退”试点，引导境外消费回流、吸引境外消费等，都有利于刺激包括奢侈品在内的深圳消费。
“深圳作为高增长城市，发展势头强劲，财富创造能力惊人，提升市民消费能力潜力巨大。作为大湾区中心城市，城际轨道交通、高铁、规划中的磁悬浮使得湾区其他城市乃至更广泛的人群可以轻松到达深圳，进一步支撑商务消费能力，特别是高端奢侈品的消费。”采访中，张晓端对深圳未来的高端奢侈品消费力非常看好。
尽管业内专家对深圳未来的消费潜力非常看好，但考虑到深圳有信心逼近SKP等顶级奢侈品购物中心，我们仍然需要考虑目前深圳城市消费力的现实。
在众多经济指标中，最关键的是社会消费品零售总额。 2012年，深圳社会消费品零售总额位居全国第四，仅次于北京、上海、广州。然而，近年来消费增长似乎疲软。 2019年，最新数据修正后中国社会消费品零售总额排名前十的城市中，深圳排名第四； 2020年，排名下降一位，以社会消费品零售总额8664.83亿元排名第五，位列上海和北京之后。 、重庆和广州。
制图：盈商网
但与此形成鲜明对比的是，深圳2019-2020年GDP排名全国第三。有分析称，最关键的因素是深圳高房价对消费的“挤出效应”。
“深圳人口结构年轻化，常住居民住房拥有率较低，房价较高，这些都制约了年轻消费群体的消费欲望。相应地，从房地产投资的角度来看，也会对深圳产生一定的影响。”刺激高端奢侈品消费。”
建设国际消费中心城市，深圳的下一站
当然，我们也看到高端品牌正在重新评估深圳的消费市场，调整发展策略。
近几个月来，Chloe、Prada、Louis和Fendi相继关闭了位于香港主要购物区的精品店。另一方面，DIOR、Louis等十余个奢侈品牌在深圳开设了第二家门店。
由于长期与国际品牌打交道，应乐波对国际品牌开店选址的评价维度非常熟悉。 “国际品牌开店往往是一个重大决定，这与集团多个部门和品牌共同商议的结果有关。全球布局策略、国家/城市宏观经济考量、零售市场繁荣程度、消费者品牌认知度和购买力、相关品牌表现、合作伙伴运营能力、具体项目合作背景和条件等，共同形成综合多元维度评价体系。 ”
在她看来，国际品牌对深圳态度的变化，
一方面，近三年深圳城市综合竞争力提升有目共睹，国际品牌销量也大幅增长；
另一方面，随着港澳对深圳奢侈品消费的影响力逐渐减弱，品牌更加关注深圳的优质项目。
张晓端也有类似的看法。中国防疫成效迅速恢复消费者信心，政府鼓励消费进一步鼓励奢侈品店开张，导致奢侈品消费重回内地市场。 “重奢品牌相继入驻深圳湾万象城，体现了他们对深圳市场的信心。”
深圳努力建设国际消费中心城市，增加高端消费是不可或缺的环节。国际品牌对深圳态度的转变也是关键。
“国际品牌从来没有像现在这样关注年轻消费群体，关注他们的喜好、需求和生活方式。他们也从来没有像现在这样关注中国市场，关注中国的一些城市它们充满潜力，但从时尚角度来看却被低估了。”英乐博叹了口气。
在她看来，这就是深圳的优势和机遇。 “深圳正好处于两者的交汇点，我对国际品牌对深圳的态度的理解是，深圳将成为下一个上海。”
事实上，为积极打造国际消费中心城市，深圳多区正在规划建设免税购物中心，这将进一步带动深圳高端消费热情，增强城市对外商业吸引力和辐射力。
毫无疑问，在中国的城市化进程中，政府规划对商业发展有着巨大的影响，甚至起着绝对的作用。从两位专家的采访中我们还了解到，在深圳市政府打造“第三个高端奢侈品购物中心”的目标下，最关键的一点就是引进优秀的运营商。与此密切相关的是深圳市未来3-5年的发展状况。如今，前海万象城（定位轻奢）正在筹建中。可以预见，当前海成熟后，未来将升级为重奢市场。
（作者：罗嘉欣，葛晓对本文也做出了重要贡献）