Wanda China Resources Capital和Cofco Oceanwide的模型纠纷：哪家商业房地产公司更好？
似乎在一夜之间，商业房地产在各处都开花，而且速度有些措手不及。
但是它们总是充满理想和实用的骨干，商业房地产不像想象的那么美丽。诸如商业房地产金矿矿工倒入的冷水之类的问题，例如质量过大，严重的同质性，不均匀的运营，融资工具等问题。
商业世界的重要规则是，当每个人都意识到“这是一个机会”时，机会就悄悄地离开了。与住宅开发不同，长期返回周期并强调专业运营能力的商业房地产投资，如果没有五到十年的积累，就不可能是一个很大的投资。就像万达（特殊阅读），中国资源（特殊阅读），COFCO，和一样，所有这些都开始了十年前的战略布局。
所以问题是，谁的模型可以进一步发展？哪个商业房地产公司更好？房地产财富俱乐部将为您提供此问题的独家分析。
万达
世界的武术只是快速而没有破碎
该行业有一个口号：“从商业房地产中向万达学习！”必须承认，王江以速度和处决使万达商业房地产脱颖而出。万达速度几乎是世界上的神话。它在全国各地盛开，没有大型，中小城市幸免。每个城市至少有一个或两个。大规模布局已经形成了规模经济，第二和第三层已添加到第一层。目前，在全国范围内建造和开放了109个万达广场，中央政府直接在中央政府下建立了27个省和市政当局，并建立了100多个城市。
到处都有万达广场，但远非足够。万达今年将继续播种和开花，并将开设26个万达广场，以增加500万平方米的物业区域。 2015年，万达的房地产区将达到2500万平方米。这样的业务扩展速度和布局实际上不是普通公司所能遵循的。之所以如此“快速”仍然取决于其模型，并且必须快速。
万达（Wanda）在商业房地产中的杀手武器是订单模型，一站式开发，业务和自己进行，并通过秩序迅速扩大了国家。
什么是订单房地产？最简单的理解是，房地产开发商和品牌商人签署了联合扩展协议，并构成了战略联盟。无论万达走到哪里，这些品牌（一开始都是跨国品牌）和在哪里开设商店。该商业模式在国外非常受欢迎。优势在于，公司在收购土地之前确定主要商店，这可以避免购物中心完成后投资促销中的租金问题。
不仅如此，为了确保每个万达广场（Wanda Plaza）按计划平稳打开，万达（Wanda）还拥有自己的跨摩托车阶梯，并连续建立了Wanda百货商店，Wanda ，Big ，Big 等主要业务格式，还建立了品牌图书馆管理。每次万达广场投资时，只能从集团的品牌库中选择，并且具有相应的水平，也就是说，该集团负责一级品牌，该地区负责本地品牌。否则，批准过程将被卡住，确保万达广场只有18个月的时间从征用土地到开放，在全国范围内迅速扩展。
这是万达模式的奥秘。拥有大量的品牌商人资源和快速复制建筑的执行能力是万达和地方政府之间的最大议价因素，而后者有自然的冲动，可以在推动当地经济和建立城市商业区方面取得政治成就。万达可以以极低的土地价格迅速获得大量的开发土地，并且可以迅速扩大其规模，然后它可以将资产带到金融市场，甚至可以兑现资本市场。我相信您一定已经听到了关于当地政府官员在餐桌上寻求王的笑话的笑话。这就是情况。
但是，万达快速扩张背后也将存在一些问题。最大的瓶颈是资本瓶颈。购物中心的回报周期很长，回报率很低，快速扩张的风险太大了。万达的资金来源主要涉及销售和租金（销售收入，租金收入），自身资金，银行贷款，建筑商的预付款以及中型和长期抵押贷款的新物业。
让我们重点关注万达的销售和租金模式，即将房地产销售和投资物业结合起来。在综合大楼中，住宅和办公楼的迅速销售带来了资本流。一方面，它减轻了现金流的压力，另一方面，它增加了回报率。
现在，万达商业广告已成功列出，市场通常对其很乐观，其估值并不低，并且回报率是理想的。 2014年，万达商业公司的合同销售收入为1601.5亿元人民币，同比增长26.8％；万达广场的租金收入和财产管理费收入为103.52亿元人民币，毛利率为73.89％；自有财产租赁租金的营业利润为67亿元人民币。万达基本上这样做是说租房比出售房屋更有利可图。
回到一棵大树，清晰的产品线
2014年7月，深圳万二尼亚市在开业的第十年中迎来了。经过十年的商业房地产耕种，中国资源土地首次正式向外界宣布了国家商业战略布局，并宣布将致力于成为“中国商业房地产领导者”的商业房地产战略目标。
数据表明，中国资源土地的投资物业已进入35个城市，其中包括8个 City和4个Wucai City运营。此外，中国资源土地总共有15个万象城市和18个 ，处于建设或等待建造的状态。 2017年，中国资源土地将建造和运营31个购物中心，建筑面积约为714亿平方米。如果中国资源土地的商业房地产业务分开，该业务将等同于一家市值为1000亿元人民币的上市公司。
与万达的明显区别在于，中国资源具有明确的产品线和战略，这也是它牢固地坐在商业房地产的第一个营地中的重要魔法武器。目前， City，（Wucai City）和三个独特的商业产品线已成立，以针对不同的地区和地区，并满足不同级别的消费者的需求。
在中国资源中，投资标准有明确的战略法规。 City通常针对第一和第二层核心城市的核心商业区，并具有在周围地区甚至周围小城市的消费者群体辐射消费者群体的能力。消费者品牌可以达到高端甚至奢侈品； Wucai City被定位为区域商业中心，其消费品牌主要在中高端，并且经常以亲子，家庭和餐饮作为主题特征的区域特征来吸引区域客户；这是区域业务和社区业务之间的特征小型企业。
实际上，在国内商业房地产开发方面，中国资源土地也是退伍军人。它具有自己的发展惯例，并且非常重视保存高质量的资产和业务自我维护，尤其是选择持有商业物业的时机和持有财产组合的策略的掌握。通常，位于一流城市的核心区域，相对成熟并且具有一定程度的入住率和租金收入，所有这些物业都是自我拥有的，并且某些具有潜力但不太成熟的特性是部分持有的。
在强大的集团母公司的支持下，中国资源的商业房地产是一个巨大的补充。随着内部资源在中国资源中的整合，其自己集团品牌的建设，例如Ole， Ice -Rink，China ，China ，China Hall等，投资促进的压力基本上不是很高。
2014年，中国资源的总建筑区域商业房地产超过220万平方米，超过1,000家合作社商人和2500多个合作品牌。租金收入相当不错，中国资源土地的全面营业额为883.81亿港元，同比增长23.8％。其中，开发物业的营业额为804.82亿港元，同比增长24.2％，包括酒店业务在内的投资房地产收入达到543.6亿港元，同比增长17.6％。
总的来说，中国资源土地的商业未来仍然有良好的前景。它已将多个产品线进行商业化，澄清了产品线定位，并得到了集团资源的支持，逐渐降低了对集团“孵化策略”的依赖，并试图与其他开发商和资金公司合作，依靠其自身的运营和开发来创造现金流并扩大规模。
光资产交易，重点关注投资回报
REIT实际上并不复杂。简而言之，它是为了注入一个成熟的商业房地产项目，该项目将现金流稳定的现金返回。加速资本流量并改善资本利用以实现商业房地产行业的规模效应。
这就是开展业务的方式，依靠财务手段（例如私募股权基金和房地产投资信托基金）来实现“租赁和销售”。 专注于在光资产下平衡外部资金。这就是为什么的商业房地产运营起点不同的原因。他非常尊重投资的需求，根据投资要求提出租金要求，并在运营方面非常关注租金收益。
目前，管理着706亿SGD的房地产资产（约314亿元人民币），并将在未来几年内增加50个新项目，总价值约为350亿SGD（约1583亿元）。
在中国，的商业领域已成立，不小于Wanda的规模。根据不完整的统计数据，到目前为止，在大陆的商业租赁面积为近500万平方米，并且有44家购物中心投入运营，其中包括4个莱佛士广场；和14个正在开发和建设中，包括5个抽奖广场。
据估计，到2015年，首都大陆购物中心的数量将达到100，总运营面积超过1000万平方米，接近当前的万达广场。
有巨大的商业项目和许多产品线。 还拥有丰富的商业房地产产品线。除了代表作品 Plaza外，还有一些带有不同位置的购物中心，例如 Plaza和 Dream，它们符合符合不同地区，城市和客户群体的购物中心。值得一提的是，的商业产品线不仅限于根据消费环境的定位设置区域购物中心或社区购物中心。
总的来说，在业务方面的核心优势是它真正意识到了“风险交易”。愿意承担高风险的集团或私募股权基金完成了较高风险的业务劳动期。物业成熟后，资产将出售给通过REIT稳定的公共投资者，并保留财产管理权；操作和管理功能将很强。