2025年，一线城市的高端商场继续迎来奢侈品大撤退。
去年11月，位于上海的One ITC商场中，作为门面典范的LV正式停止营业。在此之前，存在、、尚美等六个奢侈品牌退出这里。剩余的其中几个名牌也计划在今年撤离。
One ITC跟IFC（国金中心）出自同一师门，二者皆是新鸿基地产旗下的高端商场，主要以奢侈品以及设计师品牌作为核心构成，均是面向高净值人群而设立的。然而One ITC的运气着实有些不佳，开业仅仅一个月便遭遇新冠肺炎疫情，导致客流量在很长一段时间内都处于低迷状态。再加上它距离港汇恒隆过于接近，品牌重合程度太高，从而致使奢侈品纷纷倒戈。
处于静安寺对面位置的芮欧百货同样是在撤店潮里受到影响的一方，诸多主力品牌像GUCCI、巴黎世家等一起选择撤离，致使商铺空置率迅速地直线上升。并非个例的是，北京金融街购物中心在过去长达一年的时间里，连续不断地失去了像Dior、Gucci等这样具有重要影响力的品牌。
身为唇齿紧密相连的革命战友，高端的商场，以及奢侈品，齐心携手，经受住了疫情的洗礼，可没想到，在复苏的这条道路上，二者竟然分道扬镳了。
躺着收租这么多年，高端商场开始站起来找出路。
唇亡齿寒
去年上半年，恒隆地产营收同比下降，下降比例更是达到了18.7% 这种颇为罕见的程度，净利润状况也不佳，连续两年都呈现出下降的趋势，而如此情形为高端地产经营现状揭开了一角。
恒隆，于高端地产领域堪称唯一真神，在中国大陆总计有10座商场，数量虽不多，然而基本均可代表对应城市的顶级消费水平。《小时代》里的角色仅于港汇恒隆大肆挥霍钱财，向来都不会前往隔壁的美罗城以及太平洋百货。
带着头的大哥所经历的日子，那是磕磕绊绊的，而其余的那些小弟，自然而然地也就不会好到哪里去。有着老牌高端特质的太古地产，在长达15年这样的时间段里，首次出现了亏损情形 ，就在去年上半年的时候，亏损额度是12.02亿港元。虽说营收依旧处于增长状况，然而其营收主要来源并非主营业务。
在同一个半年度里，其他那些老牌港资的情况也是差不多类似的：新鸿基集团在内地的物业租赁收入降低了百分之二，九龙仓（IFS商场）的投资物业收入下降了百分之四，在出现下滑这种状况这件事情上，彼此都是彼此彼此的。
那些地产集团旗下的商场，呈现出这样一些状况，有着相似的特性，奢侈品品牌众多聚集在一起，商场的一楼，满眼望去都是拉丁文字母，很难找出几个中国字，每一面橱窗，都仿佛能映照出消费者的贫困状态。
长期以来，奢侈品跟高端商场之间存在着一种唇齿相依的关系：奢侈品品牌要高端商场去筛选出高净值客户群体（除了爱马仕是个例外），与此同时，高端商场也离不开奢侈品门店具有的高坪效以及它能提供的稳定房租来源。
先前那种情况是比较容易明白的，奢侈品乃是由一类拥有长久财富积累的人所创，被一种新崛起拥有财富的人去消费,而那些没有财富的人的则只能心生羡慕的一种商业活动，它的关键要点在于对具有高净值的人群开展挑选。
去年的11月，上海恒隆广场，为VIP用户举办了一场私人表演，把陈慧琳请了过来出席，当听说参与的门槛是年消费在200万元以上的人群呀，这位大明星也着实吓了一跳：
中、小学天然为晨光文具“筛选“一类特定客流，高端商场籍由多样方式筛选得出黑卡用户，强化黑卡用户忠诚度，助力奢侈品品牌聚拢高净值客群。
然而奢侈品的进驻，又给商场给予了“资产估计”以及“金融担保”。同样的一个店铺租给彪马和普拉达，在资本市场相应着截然不同的定价，这便是借租客的出身，养房东的身份。
换一种说法来讲，奢侈品将高净值人群的消费品类给垄断了，高端商场把一个区域内高净值人群的消费场所给垄断了。时间一长，入驻奢侈品品牌的数量，成了划分商场档次的唯一凭据了。
然而，这种唇齿相依的关系却在疫情后开始松动。
经分析恒隆地产的经营状况，可知早在2O24年时节，中国大陆各个商场的收入便已然呈现出下滑态势，到了2025年时，虽说稍有回升之状，但是整体态势依旧未曾回归到增长趋向之中。
与大哥恒隆相比，其他地产集团财报获批的细致程度有所不同，然而从整体经营情形来看，其他地产集团的状况要比大哥恒隆惨烈许多，高端商场与奢侈品之间以往的关系，似乎已然难以契合新的游戏规则。
大难临头各自飞
租客的财力状况决定着房东最终的收入所得，高端商场现在遇上经营方面的难题，找寻原因的话，还是得从奢侈品那里去着手探寻。
2023年上半年，防疫政策有所放宽，消费市场之中迎来了一波“K型复苏”，大众消费品呈现出萎靡不振的态势，而奢侈品却是马依旧照跑、舞依旧照跳，各种各样门店出现排队的那种盛况在社交媒体之上广泛流传。本来以为形势是一片巨大的大好，然而没想到的是这竟是高端商场和奢侈品最后相处关系良好的时期。
曾经作为增长核心区域存续的中国大陆奢侈品市场，历经了短暂的报复性消费情况，自2024年起始呈现出连续六个季度处于负增长态势，全年的销售额出现了下跌幅度在18%至20%之间的状况，其规模径直回退到了2020年所拥有的水平。
以奢侈品集团的经营状况为切入点，依据最贴近中国市场情形的“亚洲除日本”这一口径来进行观测，自2024年直至当下这个时间段，几乎不存在任何称得上是好消息的情况。
对于有诸多不同品牌构成的极其复杂多元的LVMH而言，在处于一种相对来说状况不是特别好的情形下，好不容易算是暂时维护好了稳住了一定阵脚。是经过了六个季度的持续下滑之后，终于在2025年的第三个季度停止掉了下跌趋势，不过营收方面同比下降了4%，而有机增速也处在才仅仅1%的状态。
所谓有机增速，是指能够刨除掉汇率、并购等非经营性因素所带来的影响之后的指标，它更能够体现奢侈品实际的运营能力。
相对而言，隔壁的开云集团直至如今都尚未恢复过来，在去年的第三季度，它的营收表现以及有机增长速率，分别产生了降低百分之九点八以及降低百分之五的情况。
于财务范畴的失血状况，迅速演变成了行动方面的撤退态势。身为门面担当角色的Gucci，便不再持续顽强抵抗，自2024年起始直至当前，Gucci在中国大陆所累计关闭的门店数目，已达到了9家。
并非是奢侈品集团自身没有付出努力，只是大环境真真切切实实在在不太利于发展。依据贝恩咨询给出的测算结果来看，在二零二二年到二零二四年这个时间段里，全球范围内的奢侈品消费者数量减少了整整足足有五千万人之多。处于这样一种状况之下，各个奢侈品集团陆陆续续纷纷都开始采取自我救助的行动，主要存在的是两个方面的思路哟：
其一，是开拓线上此渠道，往昔之时，线下的商场乃是奢侈品的绝对关键核心所在之处，线上方面，要么并不开设店铺，要么仅仅售卖香水、首饰这类处于边缘位置的产品，然而在2024年往后，登录线上渠道的品牌数目越来越多，其销售的范围也朝着箱包这类属于核心部位的产品进行覆盖。
2024年之时，LVMH将尚美迁移至天猫，当下，LVMH旗下存在30家别的品牌进入了天猫，给予了线上渠道十足的面子。
首先，线下渠道呈现出更为集中的态势，这具体表现为门店朝着核心地段以及核心商圈进行收缩，其采取的方式是靠着做大单个门店的店效这种思路，以此来对市场整体所产生的波动加以对冲。其次，One ITC由于距离港汇恒隆过于接近，从而沦为了牺牲品。
当租客着手进行割肉行为时，房东就难以按照既定方式收粮了。依据25年上半年所采用的明确口径，恒隆于武汉的一个项目以及沈阳的一个项目，二者租赁收入面对同期对照时，分别出现了下降比例为36%及37%的情况。上海的兴业太古汇以及前滩太古里，其租金收入分别出现了下降比例为6%以及10%的状况。
与此同时，恒隆高端商场的租赁收入占比，从百分之五十八点八提升到了百分之七十点三。其缘由在于物业销售收入有所削减，并非租赁收入出现增长情况，这表明恒隆对于奢侈品的依赖程度，反倒在不断加深。
当面临巨大灾难时便各自飞走，那些售卖奢侈品的选择提着桶逃离，就连高端商场也得为自身寻觅出路呢。大佬级别恒隆，倒是在二十五年度中期报告里，为自身道明了一条转型走向：
将侧重点置于引入老铺黄金、泡泡玛特等新消费品牌，对轻资产项目进行布局。与此同时，去除高端化标签，开展全客层运营。
从房东到策展人
依旧是那样的老牌港资，在财报当中朝着泡泡玛特表达出友好之意，而大陆这头的地产商，早就已然已经开始着手行动起来了。
在过往的几年之中，于国内范围内，增长速度最为迅速的商业地产类型公司为华润万象，其在针对经营方面所涉及的各项指标情况，早早便已然超越了作为高端商场领域内老大哥身份存在的恒隆地产。
国内有122家购物中心属于华润万象，大致能分成万象城类，万象汇类，万象天地类这三类。其中万象城的定位跟恒隆等高端商场差不多，全国总计有14家门店，门店主要分布在厦门，武汉，重庆，西安等城市。
这些地方，整体购买力比不上一线城市，老牌港资的存在感也不显著，反倒能够避开一线城市的竞争激烈程度。
而在一线城市，华润的整体思路可以概括为两点：
一是什么叫“首店经济”，它，就是把在其他区域已经被证实可行的品牌引进到所在的城市，借助于社交媒体所产生的“打卡效应”，把处于线上的流量引导到线下。
一是借助在其潮玩、二次元等细分领域，或者户外这类极具体验感的更突出品类，用以将社交媒体上那些分散开来了的流量，“整合”至线下。
当中的关键核心之处，全都着重于将商场跟消费者二者之间的关系形式，由“被动接触这类状态”转变成为“主动吸引这种情形”。
恒隆那种“顶级品牌 + 核心地段”的路径依赖，好像正在失去效力，体验以及社交的权重，超过了单纯的消费行为。不管线上渠道在成本跟效率方面有多少长处，线下体验与互动的优势，会持续存在。商场的出路，是从“卖场”转变为“景区”。
在这儿的这个语境范围里，IP联名，展会活动，以及首店效应，是最为关键的那种能起到加速作用的因素，并且，正处于被商业地产以批量的形式不断去模仿跟随的这样一种状况之下呢：
静安区的大悦城情况如下，其每年举办接近三百场活动存在。并且有超过三十场国际顶级流量知名而且有着很大影响力的IP快闪活动首次在这儿入驻开启，自去年起始商业销售利润增多了将近百分之四十五。上海的新天地情况是这样子的，半年收取租金达到二点四四亿之多，表示和过去相同的时间相比增长了百分之四，关键要点同样在于“首次开店”这方面。
CP静安，也就是之前的静安晶品中心，由华润负责经营，这里网红餐饮具备，潮玩零售也齐全，并且存在大面积宠物友好空间，自开业以来引入首店品牌达106家，客流同比增长33%。
可以见到，在奢侈品走向败退趋势的年代当中，收取租金所具备的技术含量同样是处于提升情形的。针对于商场来讲，要是期望能够吸引至一位既没有能力购买奢侈品同时又不带着孩子的年轻人莅临前去，那么最起码是要先准许他带着狗进入的。