豪华购物中心正在全国范围内积极扩张。 是富人太多还是房地产开发商太自信？
（文/观察者网朱琳）
2020年，北京SKP超越英国老牌奢侈品百货公司（），成为全球单店销售额最高的购物中心。 但大多数中国人对这个名字并不熟悉。 极其小众的消费群体与SKP超强的吸金能力形成鲜明对比。
成为利基并不意味着被遗弃。 如果你在每年4月和11月进入北京国贸SKP购物中心，你会看到商场内各个商店都排着长队。 有钱人都在抢购价值几万、几十万的奢侈品，就像普通人买一样。 食物打折。 SKP的店庆导购是这样的：“店庆期间购买价值10万元以上的珠宝和手表是最划算的。” “SKP店庆必须买够3万元，不然就跟来这里要饭一样。”
SKP的一日收入更是惊人。 此前透露，2019年11月周年庆典期间，北京SKP单日销售额突破10亿元。 这个数额比河北很多县一年的财政收入还要高。
来源：企业预警APP
以前有人说SKP只能开在北京，只有整个北方有钱人才能养一家SKP。 但SKP的母公司华联显然不同意。 2018年，SKP第二家店在西安开业。 2020年疫情之下，也实现了36%的销售增速。 未来几年，SKP将迎来快速扩张期，甚至将在昆明、呼和浩特开设门店。
SKP并不是一个孤立的案例。 曾经集中在一线及近一线城市的高端商业地产，如今正在疯狂向二三线城市转移。 《2021中国奢侈品市场数字趋势洞察报告》指出，今年中国内地奢侈品市场将录得23%-25%的增长，达到5200亿元。
然而，在中国奢侈品消费蓬勃增长的背后，社会消费品零售总额却并未大幅增长。 国家统计局11月数据显示，社会消费品零售总额增长3.9%，扣除价格因素同比实际增速仅为0.5%。
在消费不景气的背景下，以“过期食品”为代表的各类消费也开始兴起。 老百姓消费降级、富人奢侈品消费增加，成为疫情后中国消费的一大奇观。
攻击skp和失落的民用大卖场
作为奢侈品零售行业的龙头企业，SKP业绩逐年上升，是中国当之无愧的店王。
疫情过后的2020年，北京SKP销售额达到177亿元，较2019年销售额152亿元实现两位数增长15%。
自2011年起，北京SKP成为“中国店王”，连续十年位居全国单体购物中心第一。
随着业绩不断提升，SKP也不断前进，开始下沉二三线城市。
SKP自2018年4月在西安开业后，先后选址成都、昆明、呼和浩特。 今年5月7日，SKP在杭州世纪城布局，将建设约17万平方米的SKP高端百货店。 SKP母公司北京华联集团董事局主席纪晓安表示：杭州SKP项目将高标准建设，成为北京SKP的“迭代升级版”。
不仅是SKP，恒隆、K11等高端购物中心也开始进军二三线城市。 武汉、昆明、成都等二三线城市成为高端购物中心、奢侈品店的重点拓展目标。
世邦魏理仕中国研究部负责人谢晨告诉观察者网，中高端零售商场向二线城市和少数三线城市扩张的趋势是中国消费持续升级的结果。以及人口持续向大城市集中。 而且，随着未来政府进一步降低相关产品关税以及国内外奢侈品牌价差缩小，其他趋势将进一步刺激国内奢侈品的增长，国内高端消费的整体蛋糕将持续扩大成长。
与高端商场的成功相比，民用大卖场的处境每况愈下，不断后退。
2020年受疫情影响，大型超市过得非常艰难。 就连国外的超市巨头也无力应对。 比如大家熟知的家乐福、麦德龙、沃尔玛、乐购都已经倒闭了。
12月10日，位于上海核心商圈的沃尔玛五角场店正式停业。 据不完全统计，2016年至2020年，沃尔玛中国关闭了约80家门店。截至今年9月，中国市场的沃尔玛大卖场数量已从年初的403家下降至378家，减少了25家门店。 加上最近关闭的这些门店，2021年已经关闭的沃尔玛中国大卖场数量显然已经超过30家。
一方面是大型超市的关闭，另一方面是临时超市的兴起。
Hi 、Light Sale、 Life等超市如雨后春笋般涌现。 今年年初刚刚成立的黑特狗，不到一年的时间，门店已扩张至100家。 针对一线白领用户，选址位于大型商圈写字楼附近。
当消费意愿强烈的年轻白领也开始选择即将过期的廉价食品时，这一代年轻人的消费降级也开始了。
“SKP”为何聚焦二三线城市？
今年年初，北京华联集团签署协议，斥资160亿元在杭州钱江世纪城开发大型高端百货店（SKP）。 此前，66广场、K11、新鸿基IFC等高端购物中心已入驻。
除杭州外，武汉、昆明、成都等二三线城市也迎来了各大高端百货店。 恒隆作为香港资本的老牌代表，已进入内地9个城市，其中仅上海一个一线城市。 K11已布局杭州、天津、武汉、宁波等二线城市。 SKP已将布局拓展至贵阳、昆明等地，进一步深入西南市场。
观察者网根据公开信息绘制的图表
尽管二三线城市的人均收入远低于一线城市，但对奢侈品的热潮却几乎与一线城市一样高。
罗德公关集团发布的《2020中国奢侈品报告》显示，三线及以下城市的奢侈品购买力惊人。
该报告调查了1599名内地奢侈品消费者，他们的家庭年平均收入为135.8万元。 过去一年，他们平均在奢侈品上花费近33.04万元。 三线及以下城市年支出约为39.39万元，实际高于一线城市34.41万元和二线城市27.5万元。
事实上，很多二三线高收入年轻人的消费能力并不低。 麦肯锡在《2020年中国消费者调查报告》中将这类人称为“年轻购物专家”。 他们生活在非一线城市，生活成本较低，很容易被社交媒体上的潮流事物所吸引。 由于通勤和房贷压力较小，这一新兴中产群体有更多的时间外出消费，实际可支配收入也更加充裕。
二三线城市的消费潜力还体现在高端商场的营业额上。 西安SKP零售收入同比增长36%，成为2020年西北增长最快的高端商业。2020年，恒隆内地商场总收入增长16.1%，其中昆明广场66收入同比猛增307%。 作为九龙仓集团在内地的首个旗舰商业项目，成都国际金融中心2020年业绩和客流量连续第七年保持两位数增长。
收入分化严重，盲目扩张后果难以预测
然而，目前的景气数据是否让不断扩张的奢侈品购物中心变得过于自信？
二三线城市奢侈品消费潜力的另一个方面是收入差异。
数据显示，在一线城市以外，能买得起奢侈品的人群比例并不高。 胡润研究院发布的《2018中国新中产白皮书》显示，湖北、陕西的中产阶层占比为1.27%。 四川略高，为2.35%，但与北京和上海的17.54%和17.35%相当。 差距依然巨大。
另一方面，国务院发展研究中心智库文章指出，疫情之下，中低收入人群消费能力大幅下降，同时产品品牌选择已被降级。 数据显示，受疫情影响，2019年至2020年中等收入群体消费下降19%，中低收入和低收入群体消费下降11%，高收入群体消费下降11%。团体增加7.7%。
图片来源中国智库网
与此同时，家庭年收入5万元以下的居民收入仅恢复到去年第三季度正常水平的69%； 家庭年收入5万元至10万元的居民收入恢复到94.8%。 家庭年收入100万元以上的居民收入恢复到94.8%。 收入群体的收入甚至出现了快速增长。
图片来源中国智库网
这些数字表明，二三线城市仍然只有少数人能买得起奢侈品。 而90%以上的中低收入人群没有这种富裕的机会。
严重分化的收入状况也给二三线城市奢侈品购物中心的前景蒙上了阴影。 目前奢侈品购物中心的快速增长，部分原因在于二三线市场的竞争并不激烈，大家都可以在各自的地盘中脱颖而出。 但未来随着各大品牌加速扩张，优异的表现能否持续？
内卷化是摆在每个人面前的巨大风险。 谢晨指出，与一线城市相比，二线城市的高端消费市场规模仍较小，部分城市新项目的进入会对原有的现有项目产生一定的影响。
比如，在疫情和66广场的双重夹击下，曾经在昆明开了5家店的金一百货悄然关闭了恒隆旁边的中心店。
对于从一线城市转战二线城市“突围”的玩家来说，前景或许并不那么乐观，也必然面临更加激烈的竞争。
谢晨指出，商业地产投资者和零售品牌在扩张之前，需要对市场供需状况以及城市高端群体和消费集群的变化进行动态评估。 他还补充道，二、三线城市消费水平的不同，意味着高端购物中心需要在一、二线城市的门店布局、定位、产品丰富度等方面采取差异化策略。