奢侈品牌向东集中：北京高端商业进入新比拼，谁将引领市场新格局？
奢侈品于北京的布局出现了变化，近日，北京商报的记者前去走访，得以发现，金融街购物中心的 Gucci 撤了店，西单老佛爷百货也撤出了好些奢侈品品牌，LV、Dior、蒂芙尼这三家品牌的门店在近日于三里屯太古里露出了真面貌，筹备中的店铺外观已经清晰可以看见了。另外依据官方公众号所说，Loro Piana 华北最大的精品店已经正式揭开了帷幕。业内的人士指出，奢侈品牌在商业招商里的话语权变得越来越重了，商业体需要配合它进行一系列的改造才能够换来双向选择的机会。同时，奢侈品行业朝着“一城一店”集中化策略发展，先是关闭低效门店，接着聚焦核心商圈，进而打造地标性店铺，以此提升单店效益；另一方面，北京核心商圈要进行更深层次的硬件焕新，还要进行场景升级，如此才能吸引优质品牌得以落位。随着存量市场竞争加剧，品牌资源向高能级商圈聚集的趋势会更加凸显。
东西分化 奢侈品布局呈现“冰火两重天”
北京高端商业市场正历经前所未有的格局重塑，奢侈品品牌出现倾斜，这使得北京商圈分化态势越发清晰。近日，北京商报记者前去走访时看到，金融街购物中心当初作为高端商业标杆，近期关闭了Dior、Gucci、歐米茄等核心奢侈品品牌。商场工作人员称，这两大奢侈品撤离是因租约到期，属于正常撤店。当下场内仍有LV路易威登、连卡佛等奢侈品在正常营业。
除去金融街购物中心的高端业态持续出现了收缩的情况，西单老佛爷百货的调整显得更为剧烈，记者进行了粗略的统计，在近一年的时间里，老佛爷百货已经撤出了，一系列重奢及轻奢品牌，其中包括加拿大鹅、Marni、Off-White等。
这些撤离不是个别的情况，而是体现出在高端业态竞争里，京西商圈呈现出集体式的衰落。朝阳商圈出现了“重奢狂欢”与之形成强烈反差。三里屯太古里北区的升级改造一直在持续不间断地开展着，除前文中提到的LV、Dior、蒂芙尼去除围挡展现出新形象之外，Alaia中国内地首家店已经揭开遮挡露出真容，YSL也很快就将和大众见面，原来的瑜舍酒店转变为创新零售空间的改造工作还正在进行当中。
与此同时，国贸商城不断巩固其高端地位，一方面稳稳守住LV、香奈儿等全品类旗舰店，另一方面关闭运营长达17年的华贸独栋店 ，接着在国贸开设面积达1130平方米的综合旗舰店，该旗舰店包含全品类精品、定制服务以及中国首家Caffè。与此同时，国贸商场借助业态升级来保持吸引力，比如说加大珠宝沙龙、艺术空间等特色场景的投入，从而进一步强化重奢集群的文化属性 。
奢侈品主导 商圈软硬件成竞争关键
奢侈品品牌，在高端商业格局重塑里，一直掌握着招商话语权。有商场内部之人透露，哪怕处于奢侈品牌减少门店、业绩增长变缓的现在，仍具备很强的话语权。奢侈品品牌方的选址逻辑越发严格，既要商圈风格和品牌定位高度相符，又对项目软硬件设施设置“硬性要求”，像独栋空间、高客流密度、VIP配套服务、数字化设施等。缺少集群效应、硬件受限制的商圈自然被排除掉。
为贴合奢侈品所需条件，头部商圈积极开展自我变革，国贸商城突破以往高端商场固有印象，主动引进有话题热度的潮流品牌或展览，像是近期很火的疯狂动物城主题快闪，互动性很强的体验店，网红奶茶红茶公司北京首店、tea'stone全国旗舰店等连续入驻，构建起“重奢+潮流”的多元业态矩阵。三里屯太古里则是挑选经由对关键楼体的改造、交通微循环的改进等，把北区独栋布局予以硬件提质，适配奢侈品对地标性展示空间的要求。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜觉得，近些年国内那奢侈品针对商圈的筛选逻辑始终在没完没了地持续迭代着，客群身上存在的重合度、品牌所具备的调性协同以及场景体验相互之间形成的互补这三大核心指标的权重依据市场发生的变化明显地进行着调整。从2021年开始以来，受到社交媒体平台打卡经济的推动，场景体验变得愈发重要起来，像成都SKP所在地的地下峡谷以及上海恒隆具备的屋顶艺术花园等具有特色的场景一个接一个地出现，商场自身拥有的“内容营销能力”成了奢侈品品牌在进行选址这一环节时新的核心要点，品牌不再光是看重“邻居身为谁”，而是更加在意“商场能不能帮自己去做内容” 。
定位重构 京西仍有空间吸引奢侈品
对于奢侈品与北京商圈之间的相互筛选而言，其本质乃是消费升级以及商业迭代无可逃避的必然结局。商品战略顾问总监潘俊表示了相关看法，他认为在北京的土地上那些奢侈品商圈呈现出了一种“东强西弱”的态势格局，而其中最为关键的诱因在于处在朝阳区这里汇聚了像CBD、三里屯这类具备很强国际化属性的商业区域，这些突出的区位吸引了数量众多高端姿态的消费人群与此同时时尚的产业资源也蜂拥而至，通过源源不断的汇聚从而形成了颇具规模的效应。而西城金融街主要是以金融业作为其核心主导，其消费场景在很大程度上偏向于商务性质，却缺乏浓溢的时尚氛围以及舒适的休闲体验之类的元素，这一系列状况促使诸多奢侈品牌更加倾向于将店铺选址在东部地区。
就当前格局而言，京西区域并非全然没有奢侈品布局机遇，柏文喜表明，京西区域正迎来奢侈品商业实现逆袭的关键窗口期，海淀区里边存在着数量众多的科技新贵家庭，这类客群属于奢侈腕表、高级珠宝以及高端家居家电的核心消费力量，然而，当前奢侈品品牌针对进驻京西依旧秉持观望的态度。一方面，京西现存的商业大多是那种“盒子型”的百货以及社区购物中心，其铺面的进深、外立面的形象等硬件方面的条件，难以去符合顶奢品牌旗舰店的视觉形象标准；另一方面，交通的闭环尚且还没有形成，这对品牌对于“随机客流”的预期判断产生了影响。
柏文喜指出，针对怎样破解这一困局，其一，鉴于京西客群对于复杂功能表、智能珠宝有着较高接受度，能够着重引入像是PATEK、MILLE、高级制表这类品牌，凭借“技术叙事”来削弱传统重奢对历史街区的依靠，使之契合区域产业特色； 其二，可以试着推出“前店后企”，依靠中关村自贸区的外资试点优势，借助租金减免等扶持措施，吸引品牌在区域内构建总部、维修中心或者数据研发中心，进而换取首店资源等 。
同样，潘俊亦称，全国大城市当中，奢侈品的布局普遍朝着头部商圈集中，像上海南京西路，还有成都太古里。这样的一种趋势，强化了商业的极化，使得头部商圈获取了更多资源，然而，这或许会挤压中小商圈的生存空间，进而导致城市商业生态失衡，所以需要经由差异化定位来予以缓解。海淀等区域，消费力强劲，可是商业发展滞后，未来有可能吸引奢侈品进驻。其关键的突破口在于打造高端商业综合体，把科技文化特色结合起来，提供独特的消费场景，还要引入标杆品牌以此带动集群效应。