百年老店张园变身“奢侈品购物天堂”，城市更新还有新出路吗？
日前，拥有百年历史的“海上第一名园”张园经过一年多的保护性改造后正式恢复开放，其核心区域西区率先与公众见面。
该项目由上海静安房地产集团投资，其子公司上海静安城市更新建设发展有限公司开发建设，由太古地产与上海静安房地产集团共同投资的上海凯业商业管理有限公司直接运营和管理，是上海首个保护性征收城市更新项目。
上海章元发展历程：
1882年，无锡人张宏禄（訾书和）买下张园。
1885年重新整修后开放，定名为“纬榆园”。
1910年，张园成为集花园、茶馆、酒家、书坊、戏楼、会馆、照相馆、展览馆、体育馆、游乐场等多种功能于一体的公共场所。
1916年7月17日，孙中山在张园安澳地发表政治演讲。
1918年，张园被关闭。后来，租界当局将土地分成28块出售。张园结束了作为商业性私家园林的历史，逐渐被改造成石库门里弄、花园洋房。28块地分别设计建造，形成了多种不同的建筑风格，并发展成为上海最大的中晚期石库门建筑群。
2018年10月1日，静安区宣布启动张园保护性征收。
2020年11月23日，最后一户完成签约。
2021年9月，张园正式启动保护性修复工程。
2022年11月27日，张园西区17栋修缮历史建筑正式亮相。
2022年12月1日，张园西区将正式对外开放。
张园旧貌
作为上海中心城区首个采用“留改拆”方式的城市更新试点项目，全新改造的张园囊括了诸多元素，率先亮相的西区以商业布局为主，云集众多奢侈品牌，不仅将为南京西路商圈增添新活力，也将在多维度上为上海商业树立新高度。
当前，城市更新浪潮正在兴起，在现代化进程中，如何在保留老建筑文化根源的基础上优化完善城市功能，实现“更新”的真正价值，是所有城市更新项目都要面对的重要命题。
本期，我们将以上海张园的案例，探讨一些解决“城市更新”问题的解决方案。
想法 1
恢复旧貌，彰显当地文化
上海现有市级优秀历史建筑13栋，区级文物保护单位24处，规划保护建筑5栋，张园内保护修缮的历史建筑1栋，每一栋建筑都有着特殊的历史印记。
因此，工程修缮重建本着“修旧如旧，保留原貌”的原则，在张园修缮中，实行了“一楼一档”的修缮方式，张园的42栋楼、170间屋子、2053间房间都记录得清清楚楚，工人们甚至给每一块地砖都做了标记，尽可能还原昔日的风貌。
从一砖一瓦、一门一窗，到老建筑墙壁上的斑驳痕迹、房屋原来的布局，甚至每一块带有特殊花纹的地砖，修复团队都尽力保留或修复。
“张园77号”建筑拼花地板一比一还原，工艺复杂精湛
有些楼梯曾经被涂过漆，修复过程中必须先将油漆除去，才能露出原来的面貌。
监控尽可能融入建筑之中
修缮后的里弄建筑依然保留着“荣康里”“真兴里”“德庆里”“古鲁里”等里弄名，体现着中国传统文化和上海本土文化，让石库门记忆得以传承和延续。
充分挖掘和彰显老建筑的本土文化内涵，不仅可以为老建筑更新提供依据，还可以让“更新”真正服务于“城市”。
根据已发布的《上海市城市更新导则（征求意见稿）》，城市更新的目标之一是“塑造城市特色风貌，不断提升城市文化软实力和城市魅力”。张园的“复旧如故”就是一个很好的做法，其中流淌的海派文化、见证百年上海的历史意义，也是张园重新开放后备受关注的原因。
想法 2
商业赋能，唤醒空间价值
商业带来的经济价值为旧建筑的可持续发展提供了有效的路径，若想提升城市更新的空间价值与意义，引入合适的商业是必然的。
太古地产以商管形式参与张园的重开，并携手多个品牌，为公众带来全国范围内的“首店、首秀、首发”概念和丰富的文化艺术、时尚展览等体验，此项目也被视为太古地产的轻资产首秀。
首发的张园西区云集了Club、Blue 、宝格丽香水、BY FAR、DIOR、GUCCI、Louis 、Moët & 、RE Bike、、江诗丹顿等国际知名品牌。
与众多仿古商业街不同的是，入驻张园的品牌均以石库门建筑作为店面，店铺分布在不同的巷道、院落中，或临街，或独栋而立，现代商业与历史建筑完美融合。
张园曾是清末民初上海的文化娱乐中心，演讲、展览频繁，娱乐形式多样、独具特色，也见证了许多“第一”，上海第一盏电灯在这里点亮，上海第一辆自行车在这里试制，上海第一家露天照相馆在这里开业，中国第一部话剧在这里演出……
自行车主题生活方式品牌尔意（）首次展出稀有自行车收藏品和古董骑行服
“兼容并蓄、融汇中西、引领潮流”的精神正是张园区别于一般传统建筑的根本。因此，如果说“修旧如旧”还原了张园的面貌，那么，对奢华商业的重视则是对张园风貌的本质还原。
“百年建筑+奢侈品牌”的魅力十分巨大，甚至吸引了不少外地游客。在商业的加持下，张园的空间价值被重塑，势必再次成为上海复古与现代潮流生活的聚集地。
存量更新需要精准定位，商业赋能则需要根据板块特征、客群特点进行业态布局，否则容易落得“不如不改”的尴尬局面。比如张园自身的建筑风格就区别于其他现代建筑和购物中心，更注重街区概念，因此精致、高端、文化、艺术成为其商业布局的关键词。
图片来源：微信公众号
想法 3
创新场景，打造城市地标-
张园的人文属性、海派建筑外观在场景空间营造上拥有得天独厚的优势，改造后的现代科技与艺术的叠加，在更多维度上补充和升华了项目的美学地标意义，使其成为上海新的“网红打卡地”。
更为重要的是，以张园西园为例，其空间场景与入驻品牌进行了深度共建，石库门建筑与奢侈品牌的现代艺术装置交相辉映，形成了强烈的视觉冲击力。
Dior限时精品店位于入口处，也是庭院中最显眼的位置，拥有以星座藤蔓勾勒出的“RÊVED’”图案罗盘玫瑰装置，吸引游客拍照打卡。
Louis 旅行居家系列主题概念特别体验店景观
江诗丹顿1755时间艺术“家”，这是江诗丹顿迄今为止在中国最大规模的限时体验展，整整4层楼惊艳呈现高级制表之美
墙面放置的落地LED屏幕播放着令人眼花缭乱的品牌广告，更增添了空间中古今交织之感。
新标志保留了繁体汉字、竖长字、对比色，设计符合当代审美。
想法 4
多元发展提升区域功能
张园采用“东有静谧、西有繁华、沉浸无边界”的核心框架，进行多元化、混合型的综合规划。
除商业西区外，东区未来还将设置精品酒店、公寓、创意办公空间等，带动区域产业升级；南北区域将设置文化演艺中心、时尚中心、艺术馆等文化场所；整个地块还将设置多个公共活动空间，成为周边市民的文化活动基地。
城市需要更新，是为了重塑城市产业结构、提升消费水平、改善人居环境，因此完善更新区域功能是根本。
改造前的张园
改造前，张园内部损毁严重，居住条件极其恶劣，与南京西路商圈的现代化形成巨大反差。改造后，张园将以多元化业态布局，为该区域居民带来购物优雅、阅读建筑、感受城市之美与幸福的丰富体验。
这也说明城市更新的最终目的是让老街区、老建筑进行华丽蜕变，以新的方式融入人们的生活。
结论
上海在近三十年的城市更新中贡献了许多优秀的案例。
无论是立足文化保护、“留拆”的张园，还是打造主题空间、“微更新”的愚园路，或是放大名人效应、由“伤痕”变“名片”的思南公馆等等，都各自有着一些基本的共性解决方式。限于文章篇幅，这里暂时不展开，以后有机会再深入分析。